渡正行

この記事に書かれていること

●「タブー」と言われている新築不動産投資の成功法則を知り、専業大家さんとしてお金と時間が自由な暮らしを手に入れたい方にオススメの記事

●書籍では学べない「建築業者、不動産業者との堅い信頼関係を築き、収益を上げるためのコミュニケーション術」とは?

●約5年で10棟建てた新築不動産投資のプロフェッショナルが勧める「1棟目に建てるべき物件」とは?

●これだけは絶対に知っておきたい、不動産投資で失敗しないための「優良情報と粗悪情報の見分け方」

 

渡正行さんインタビュー(Youtube版)

新築不動産投資コンサルタント 渡正行さん

山倉陽平インタビュアー 山倉陽平(以下、山倉):本日のゲストは、ぱる出版より「高利回り 新築不動産の学校」を出版されました新築不動産投資の専門家 渡正行さんです。

2012年、サラリーマン時代に一棟目の木造アパートから不動産投資をスタート。その後、約5年で10棟の木造アパートを建築して収益を上げていらっしゃいます。

2014年に脱サラして専業大家さんになり、現在では約2000名が参加している Facebook グループ「新築不動産投資の学校」を運営。また参加費10万8千円の鹿児島物件見学会を主催されており、大変人気で毎回キャンセル待ちが出るほどです 。

渡正行新築不動産投資の専門家 渡正行さん(以下、渡):と申します。サラリーマン時代と合わせて、新築不動産を約5年で10棟建てました。以前は鹿児島を拠点にしていましたが、2015年から東京にベースを移して、不動産投資のコンサルやセミナー、出版、オンラインサロンを手掛けています。不動産関係以外にもYouTuberのプロモーション会社を経営しています。

 

—-初心者には読みやすく、中級者以上にはすぐに実践できるノウハウ

 

山倉:本書は渡さんがゼロの状態から10棟のアパートを建てられるまでの流れが全て書かれています。この本はどのような方に向けて書かれたのでしょうか?

渡:不動産投資をしている方の中でも「新築不動産投資」をやっている人はすごく少ないです。新築不動産投資はテクニックが必要な部分が多いです。私のセミナーやコンサルを受けられる方は、すでに中古不動産を持っていて、さらに新築不動産を持ちたいという方が多いです。

そのため、本当は中級から上級者向けに書こうと思いました。でも、それだと初心者の方や、少し興味があるという方には難しい内容になってしまう。「これから始めたい」という方にも読みやすいように、少し冗談を入れながら飽きられないように工夫して書きました。

私としてはせっかく買っていただいたので、最後まで読んでほしいという思いがあります。不動産投資が初めての方にも身近に感じてもらえればいいなと思っています。

 

タブーとも言われる新築不動産投資を始めたきっかけ

山倉陽平山倉:不動産投資にも様々な種類があると思います。なぜ渡さんは他の方がやっていない「木造・新築・地方」という三つのポイントを重視して不動産投資を始められたのでしょうか。

渡正行渡:不動産投資を始める前に、関連本を100冊以上読みました。そこには「新築」を勧めている本が全くないどころか、「新築は良くない!」と書いてありました。

当時、私は「新築は良くないのか」と思って、中古不動産を探していました。でも理想的な物件がなく結果的には2年近く1棟も買えなかったんです。

それで正直なところ不動産投資はもう諦めようかなと思っていたのですが、「新築でも利益が出る」と言っている人に出会ったことが「新築不動産投資」の始まりでした。実は最初から新築をやろうと思ってやったわけではなくて、流れ流れて、そうなっちゃったという感じですね。

 

「業者とのコミュニケーション」が収益を生み出す新築不動産の世界

現場に行く

山倉陽平山倉:本を読んで驚いたのは「とにかく現場に足を運んでいた」ということです。 例えば、「エリア内の不動産屋を全部回る」とか、「現場に行って業者の方と一緒に作業をした」など。新築不動産投資では「足を使うこと」が大事でしょうか。

 

渡正行渡:不動産投資には色んなやり方があります。ネットやデータを活用してデジタルに投資をされている方もいらっしゃいます。それはそれで正解だと考えています。しかし私の場合、とりわけ新築投資に関してはアナログと言いますか、泥臭い事を結構やっていますね。

 

山倉:泥臭くやらないとうまくいかないのでしょうか?

渡:私も不動産投資を始める前は、「機械的」で、「人には会わず」「いい不動産を建てれば勝手に収益が出る」と思っていました。しかし実際にはそんなことはなくて。建てる業者さんも人ですし、客付けしてくれる業者さんもみんな人なんですよね。

不動産というのは「物」なんですけど、それに関わるいろんな人がいる。結局、「不動産投資もコミュニケーションがものをいう世界なんだ」ということにやり始めてから気づきました。

 

—-渡流の収益を上げる不動産コミュニケーション術

 

山倉:信頼関係を築く上でのポイントはありますでしょうか。

渡:それはシンプルです。相手のメリットを考えることが1番。「どうやったら目の前にいる各関連業者さんが得をするか」それを考えています。「忖度」です。常に忖度です。(笑)

山倉:具体的にはどんなアクションを取ればいいでしょうか?

渡:はよく「相手の脳にコネクトしろ」とアドバイスしてます。人は「自分の立場で考える」場合が多いので。相手から見て、自分はどう見えているのか。そういう考え方で人と接していますね。

相手から「なんかこいつ面白いな」「この人は自分に得をさせてくれそうだ」と思ってもらえるようにどう仕向けるか。不動産投資にかかわらず、人付き合いはそれが1番大事だと思っています。

 

1棟目は○○な物件を建てるべし

センスを磨く

山倉陽平山倉:本で紹介されている「わたりメソッド」。どうしたら「快適さやデザイン性の追求」や「いびつな土地をどう活用するか」などのアイデアは、生み出せるのでしょうか?

渡正行渡:正直なところ「努力でできる部分」と「できない部分」があると思っています。デザインはセンスが関係している部分が大きいですね。私は前職が、歯科技工士でした。つまり「ものづくり」をしていましたが、その時に毎日緻密な設計をしていたので、それが不動産に活きているところはあります

 

山倉:設計やものづくりの知識があれば、頭の中に良い設計図が浮かんでくるようになれますか?

渡:作っているものも、大きさも全然違うんですけど、活かせる部分はあります。むしろものづくりは小さいものを作る方が難しいです。歯科技工士は「ミリ単位」ではなく「ミクロン単位」の繊細な仕事でした。それに比べると、住宅は大きいので私から見れば大雑把なんです。そんな大雑把なモノにミリ単位のメスを入れていきます。

不動産投資自体も同じことが言えます。大きい建物より小さい建物の方が作るのが難しい。大きい方がスケールメリットにより一室あたりの建築単価が下がり、利益を出しやすいです。

多額のお金を動かすのが怖い方は、小さなアパートから建ててみるのも1つの手です。それで慣れたら大きいのにチャレンジしていけば良いと思います

 

—-センスを磨くことはできないか?

 

山倉:先ほど「デザインはセンス」と教えていただきましたが、センスを磨く方法はないんでしょうか?

渡:無いです(笑)。得意な人にやってもらう方が良いと思います。設計に関しては、多くの方が部屋の中のことに注目されています。「キッチンはこんなグレードにしよう」とか「お風呂の広さはどれくらいか」とか。そんな事は二の次です。

むしろ「間取り図・平面図」より「配置図」が大事なんです。「土地に対してどういう建物を建てるか」ということの方が大事。すぐ部屋の中に入ってその物件が、良いか悪いかを見るのは間違いです。それよりも土地と建物のバランスを見るのが1番大事です。

山倉:他の物件を見て勉強する時にも内装やデザインよりも、「どうしてこの土地にこの建物が建っているか」を見た方が勉強になるということですね。

渡:必ず土地の形と建物の形には関連性があります。特に私がやっているのは地方の物件なので必ず駐車場が必要になります。「土地」「建物」「駐車場」のバランスが1番大事です。地方で駐車場が足りないというのは致命的じゃないですか。逆に1台分でも余ることも駄目です。

土地に余ったスペースを絶対に作らない。土地の全てが収益を上げることを考えます。例えば少し土地が余ったら自動販売機を入れたり、トランクルームを置いたり。いろんなアイデアを出すことによって、いびつな土地でも、うまく設計して収益が上がるようにできます。きっちり全部計算してやっていますね。

 

一流不動産投資家のマインドセットとは?

山倉陽平山倉:サラリーマンの方が数百万、数千万の不動産投資を始めるには勇気がいるかと思います。渡さんご自身が最初の一歩を踏み出したきっかけは何でしたでしょうか。

渡正行渡:「踏み出す勇気が出ない」その気持ちはとてもよくわかります。私も悩んだことがあったので。私の場合は田舎でサラリーマンをずっとしていましたから。でもそんなある時「これから定年まで同じことを続けていくのか?」と考えました。

その当時、仕事が嫌いではなかったし、むしろものづくりはすごい好きでしたし、今でもすごく好きです。そんな中でも「ずっと繰り返しこの毎日を過ごしていくのか?」という部分には疑問を感じましたね。

 

—-不動産投資は目的のための手段でしかない

 

渡:そういう疑問を感じた時には人生を考えなおしてみることがおすすめです。人生は1度しかないものなので。「本当にやりたいこと」「自分の人生のテーマ」から逆算して考える。その時に疑問が多い場合には勇気を出してゼロから始めてみるのもいいかなと思います。

私はそこで「東京に行って、時間的・経済的な自由の中で暮らしたい」ということを目的にして不動産投資を始めました。その為には住所・職業・人脈・時間配分の全てを変える必要があり、実際に全て変えました。不動産投資はそのための手段でしたね。

 

初めの1棟を建てれば2棟目からは驚くほど楽になる

山倉陽平山倉:とにかく泥臭く足を運ぶということをされていました。サラリーマンと並行しながら1棟目を建てた時は、かなりお忙しかったと思います。その時工夫したことはありますか?

渡正行

渡:私の場合は1棟目に依頼した建築士があまりにもひどかったので、「やらざるを得ない」という感じでした。建築士にお願いしておけば思い通りのものが建つんだろうと考えていましたが、実際にはそれが全く違いました。その結果自分が行動せざるを得なくなったというところですね。

でも、今ではその1棟目に出会った建築士に感謝しています。その時に毎日現場に入ったからこそ、新築不動産投資に詳しくなれた。 その時、強制的に知識と知恵がついて、2棟目からは本当に楽に進めることができるようになりました。1棟目の経験を活かして、改善しながら進めていきました。それを10棟も繰り返せば、かなり楽になり、自分がやる事は殆ど無くなっていきます。

 

絶対に参加してはいけない不動産セミナーとは?

新築不動産セミナー

山倉陽平山倉:不動産投資については、いろんな方がいろんなことをおっしゃっています。 良い情報、悪い情報を選択するにはどうすればいいでしょうか。

渡正行

渡:まず無料なものには何か裏があると思った方がいいですね。不動産投資セミナーで無料なものは駄目だと思います。本当に良い知識や情報は無料ではありません。

でもだからといって、「有料だったらいい」というわけでもないんです。有料でもダメなセミナーが多いのが、不動産投資の世界です。中身がないのにすごい額のセミナーもあります。

見分けるの難しいですね。そう考えるとまず本を読むのが1番です。身近ですし、安く学ぶことができます。例えば本を100冊買ってもAmazon で中古で買えば10万円程度じゃないですか。それをとりあえず読んでみる。そしてある程度の知識をつけてからセミナーに参加するのがいいかもしれないですね。

よくセミナーに来られる方 や御相談をされる方の中に、「都心のワンルームを買って全然儲からないんですよ」という方がいらっしゃいます。 その方はもしかしたら少し勉強が足りなかったのかもしれません。

 

—-自分なりのやり方を見つけるために知識をつける

 

渡:私自身のメソッドも、そのやり方が必ず1番正しいとは思ってはいません。人それぞれ自分に合ったやり方があります。それを見つけるためには知識の幅が必要です。 私のやり方が合う人にはそれをお教えしますし、その他に自分のやりやすい投資法があれば、それをした方がいいですよね。でもやっぱり見分けるためには、知識の幅が必要になると思います。

情報収集する時に大事なのは、情報量ですね。本をたくさん読むこともそうですし、ブログを書いてる方もたくさんいらっしゃいますので、それを読んでみるのもいいですね。

あとは「大家の会」というものが全国にあります。私自身も自ら立ち上げ4年会長として運営していました。大家の会に入って情報交換するというのがすごく大事かなと思います。

 

専業大家さんが教える大家会やセミナーの活用法

鹿児島物件見学会

山倉陽平山倉:大家の会や、渡さんがやっている不動産投資サロンではどのような情報が交換されているのでしょうか。それをどんな風に活用すればいいのでしょうか?

渡正行渡:私がやっているオンラインサロンは、 学校のようなスタイルで「1人の先生から学ぶ」ということはしていません。日本のトップレベルの不動産投資家の先生の講演を聞いてもらっています。先程お伝えしたように情報には量が必要だと考えています。

他には適性もありますよね。例えば、「メガ大家さん」と呼ばれる借金が数十億というレベルで不動産投資をしている方もいらっしゃいます。「多額の借金が怖くて眠れない」という方には、そのような投資は合わないですよね。それなのに「無理してでもメガ大家さんになりなさい」と押し付けるのは少し暴力的かなと私は思います。

「不動産投資サロン」では、「中古グループ」「融資グループ」「売買グループ」などの様々なジャンルのグループがあります。なのでご興味のあるグループをフォローし、自由に学び、自由に情報交換して頂ける場になっております。

 

—-情報は自分から出した人にしか集まらない

 

渡:なのでそれぞれの正解があると思います。戸建にしろ良さがあると思いますし、RCにも良さがあると思います。なのであらゆるジャンルで最も成功している人だけをお呼びして、セミナーをしてもらっています。

いろんな情報を知ってもらって「この人の真似してみよう」とか、「この人のやり方は、自分には合わないな」とかご自身で選択できるようになっています。

その他には、大家さん同士の交流と親睦を大事にしています。その理由としては、不動産投資を学ぶときには「横のつながり」が非常に大事だからです。

情報交換するときに仲良くない人にはやっぱり情報は出したくないですよね。情報は出した人に集まります。自分は情報を出さずにくれくれと言ってる人には、みんな話したがりません。サロンや大家の会やセミナーの懇親会に参加した際には、ぜひ自分から情報発信をしてもらえるといいですね。

 

「最初の2年間は買えなかったけど、それでも諦めなかった」

山倉陽平山倉:最後に読者の方々にメッセージお願いします。

渡正行渡:今、物件を持っていなくてこれからゼロから不動産投資をスタートしようという方には、なかなか厳しい状況ですね。でもこれから値段の下がった良い物件が、沢山出てくると思います。

融資が付かなくて誰も買えないということは、これから安くならざるを得ないということです。最近はもうすでに少し下がり始めています。 融資を引っ張るスキルが必要になりますが、逆に言えばチャンスかもしれません。買える人がなかなかいないので。

どの世界でもそうだと思いますが、諦めずに行動するしかないですね。行動しないと何も始まらない。私も最初は2年買えなかった。それでも諦めなかった。

もしかしたらすぐに実践できなくて、その時間が無駄だと感じてしまうかもしれません。でも、今は無駄に思えることも長い目で見たらいつかどこかで何かと繋がり無駄にならない。どんな仕事でも最終的にはコツコツ真面目に頑張れる人が1番強いのかなと思います。

 

渡 正行さんプロフィール

渡正行

渡 正行

不動産投資サロン代表
新築不動産投資の学校校長
鹿児島大家の会ファウンダー&初代会長。

【プロフィール・実績】

鹿児島県出身。鹿児島大家の会ファウンダー兼元会長。高校卒業まで奄美大島で育ち、その後鹿児島市で専門学校→病院勤務。サラリーマン時代の2012年に1棟目の木造アパートを新築した後、1個人1法人で、これまでほぼ毎年2棟のペースで建築し続けている。

2014年に脱サラして専業大家となり、世界中を旅する。2015年から鹿児島と東京を行き来する生活を始める。

2016年はFacebookグループ「新築不動産投資の学校」を開設し、現在約2000名の日本最大規模のコミュニュティとなる。また、「鹿児島物件見学会」の開催を開始。参加費10万8千円ながら毎回即完で、キャンセル待ちも出ているほど。不定期で子ども向けに、お金の教育コミュニティ「こどもマネーの教室」を主宰。その他、個別相談・セミナー・図面作成・コンサルティング等も行っている。2018年1月より日本初の不動産投資専門のオンラインサロン「不動産投資サロン」を開設。現在会員数は100名を超えている。

【メディア】
・不動産投資サロン

・Facebook

 

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著者:渡 正行 ぱる出版 1620円

インタビューを終えて

山倉陽平山倉:お会いする前に書籍やフェイスブックなどから感じた、渡さんの印象は「圧倒的な結果を出している、イケイケ大家さん」。実際にお会いしてみると、確かにそのカッコ良さはありましたが、それにも増して飾らない自然体な印象を受けました。インタビュー後には「そんな贅沢な暮らしは望んでないよ。ただ時間的に自由だったり、好きな仲間と楽しめることが1番。」とおっしゃっていたのが印象的です。そのギャップがたくさんの不動産投資家を惹きつける魅力ではないでしょうか。